До кризиса заветной мечтой многих российских граждан была покупка второй квартиры для сдачи в наём. Даже те, кто осуществлял первую покупку, в перспективе думал о второй квартире как о доходе, который мог заменить заработную плату или пенсию. Кризис показал, что недвижимость и аренда жилья не всегда растут в цене. Профессиональные инвесторы, ощутившие дыхание кризиса, постарались продать квартиры еще на пике или в первые кризисные месяцы. Затем некоторые предложения были сняты с продажи. Осуществляются ли сейчас сделки с инвестиционными целями, решил узнать корреспондент ИнвестГуру у профессиональных участников рынка.
По данным инвестиционного агентства недвижимости полного цикла Est-a-Tet, несмотря на кризис, на рынке недвижимости по-прежнему сохраняется процент инвестиционных сделок, особенно в сегменте новостроек.
Доля инвестиционных сделок в 2009 г снизилась до 6% по сравнению с докризисными 25%. С началом 2010 г можно говорить о небольшом увеличении числа инвестиционных сделок: специалисты компании Est-a-Tet оценивают его на уровне 10%. Покупателей, в основном, интересуют объекты начальной стадии с высокой строительной активностью по цене до 7000 долл за кв м.
По мнению, руководителя аналитического центра компании "ИНКОМ-Недвижимость" Дмитрия Таганова, в настоящее время уровень инвестиционных сделок на рынке жилья составляет порядка 10-15% от общего объема. Покупатели недвижимости долгое время находились в состоянии непонимания общей рыночной ситуации, ожидая стабилизации основных показателей, и инвестиции в этот рынок были лишь способом сохранить денежные средства.
"Если же говорить в целом, то даже в кризис инвестиции в рынок недвижимости менее рискованные по сравнению с прочими объектами вложений – рынком ценных бумаг, валютным рынком, золотом и прочее", - говорит Д.Таганов. Инвестируя в рынок недвижимости, нужно быть готовым к "длинным" вложениям. Так, например, рынок ценных бумаг может принести прибыть в более короткие сроки – 0,5-1 года, в то время как недвижимость требует вложений на 3-5 лет и более.
Инвестиционные объекты и доходы
Согласно данным Est-a-Tet, основное число покупателей, совершающих подобные сделки, составляют мужчины (около 70%). Их средний возраст колеблется в диапазоне 30-50 лет (77%). При этом 80% покупателей состоят в браке, а количество членов семьи составляет 4 человека.
По мнению директора департамента новостроек Est-a-Tet Юлии Гераськиной, сегодня привлекательными с точки зрения инвестиций являются, прежде всего, недорогие объекты от известных на рынке застройщиков с удачным местоположением, а также с наличием готового пакета правоустанавливающей документации. Все это гарантирует сохранность средств инвестора в будущем.
В "Инкоме" считают, что выделить наиболее выгодный объект для инвестиций довольно трудно – каждый сегмент рынка жилой недвижимости имеет как свои преимущества, так и недостатки. В итоге все зависит от объемов средств, которые инвестор планирует потратить.
По оценке Д.Таганова, норма доходности инвестиционных объектов в жилом секторе сейчас находится на уровне инфляции (10-12%).
Некоторые квартиры раньше приобретали по ипотеке и сдавали в наём, тем самым покрывая затраты на приобретение квартиры. Происходит ли такое сейчас?
"Раньше данные случаи были единичны, но сейчас таких прецедентов почти нет. Дело в том, что использование дохода от сдачи жилья в аренду в качестве средств для погашения кредитной задолженности не выгодно: сумма выплат по ипотеке превышает объем дохода от сдачи жилья в наем. Кроме того, как правило, сроки кредитования слишком велики (15-20 лет) ", - поясняет Д.Таганов.
Аналитики компаний отметили в феврале повышение спроса и цен по некоторым предложениям, тем не менее, четко выраженной тенденции к росту цен пока не наблюдается. Поэтому можно сказать, что принимая решение об инвестировании в жилье, покупатель скорее ориентируется на данные по некоторым зарубежным рынкам или на собственные представления о надежности вложений, чем на ближайшую перспективу роста цен на недвижимость.